Det er altid væsentligt for bygherrerådgiver og projekterende at få klarlagt og aftalt med bygherren, hvilke forundersøgelser der skal udføres. Forundersøgelser skal udføres allerede i initiativ- eller programfasen og senest i dispositions- eller projektforslagsfasen. Bygherrerådgiver og projekterende har pligt til at rådgive bygherren om forundersøgelser.
Det vil variere fra projekt til projekt hvilke og hvor mange forundersøgelser, der er behov for. Der bør udføres en risikoanalyse som grundlag for vurdering af omfanget af forundersøgelser. Typisk vil redegørelsen for forundersøgelser basere sig på bygherrerådgivers eller projekterendes erfaringer fra tidligere renoveringsprojekter og kendskab til bygningens alder og byggematerialer. Det viser sig i imidlertid ofte, at der er behov for flere forundersøgelser end først antaget. Og der må derfor foretages supplerende undersøgelser i udførelsesfasen.
Bygherren skal beslutte omfang
Det er bygherrens risiko, hvis forundersøgelser ikke er udført i tilstrækkeligt omfang. Typisk udfører man stikprøvevise forundersøgelser, så der er altid risiko for, at man under udførelsen finder forhold, som kræver supplerende undersøgelser. Det er vigtigt, at de, som forestår rådgivning om forundersøgelser, gør dette klart for bygherren. Bygherren skal tage stilling til, om der skal foretages flere forundersøgelser for at opnå et større kendskab til bygningen og dermed grundlag for en bedre planlægning. Alternativt kan der sættes midler af i budgettet og tid af i tidsplanen til at foretage supplerende undersøgelser i udførelsesfasen, hvis det mod forventning viser sig nødvendigt.
Har bygherren brug for større økonomisk sikkerhed, er det vigtigt at vide hvor meget, der skal anvendes til oprydning/sanering, da det kan have en betydning for hele renoveringsprojektets økonomi. Erfaringer viser, at entreprenøren giver en højere pris på arbejdet, jo flere usikkerhedsparametre der er i udbudsmaterialet. Manglende forundersøgelser kan være sådan en parameter.
Grundige forundersøgelser er til fordel for arbejdsmiljøet
Grundige forundersøgelser minimerer overraskelser i udførelsesfasen. Det giver mulighed for bedre planlægning og dermed større sandsynlighed for, at tidsplanen holder. Og ikke mindst giver et godt kendskab til bygningen og det forestående arbejde bedre mulighed for at kortlægge og forebygge arbejdsmiljøproblemer i projekteringsfasen. Ud fra et arbejdsmiljømæssigt synspunkt er det bedst at foretage grundige forundersøgelser. Og man bør altid undersøge til bunds, hvis man har en mistanke om fx asbest eller bly i maling.
Fremgangsmåder
Hvis projektet omfatter mange identiske rum, fx kontorer på et rådhus, så kan det være formålstjenligt at ’skille’ et kontor ad, så man får detaljeret viden om eventuelle bygningsforureninger, tilstanden mm. Denne viden kan med stor sandsynlighed overføres til de resterende rum i samme bygning.
I større projekter bør man planlægge et egentligt undersøgelsesprogram i en selvstændig fase, så man får klarlagt både ejendommens tilstand og eventuelle bygningsforureninger. Det vil ofte være nødvendigt at inddrage en række specialister til at definere behovet for forundersøgelser samt udføre og vurdere dem. Resultatet af dette undersøgelsesprogram er et vigtigt grundlag for projekteringen.
Eksempel: Ved renovering af et større kontorbyggeri i København kontaktede kommunen bygherrerådgiveren og spurgte, om det eventuelt var muligt for miljøafdelingen at få lov til at undersøge bygningen nærmere, inden nedrivningen og renoveringen blev påbegyndt. Begrundelsen herfor var et ønske fra miljøafdelingen om at få afklaret, hvad bygningen indeholdt af miljøfarlige stoffer, inden nedrivningen blev påbegyndt. Og især og ikke mindst at få aftalt, hvordan disse skulle håndteres, således håndteringen kunne planlægges optimalt og ikke blev til gene for bygherre og entreprenør, når først nedrivningen og renoveringen var påbegyndt. Aftalen blev, at folk fra miljøafdelingen gennemgik bygningen og udpegede de steder, de mente, der kunne forekomme miljøfarlige stoffer. Herefter blev der udtaget prøver fra disse steder, som blev sendt til undersøgelse. Der blev bl.a. taget prøver af isoleringsmateriale, fuger, termometre etc.
Resultatet af disse undersøgelser blev efterfølgende grundlaget for såvel omfang som håndtering af de miljøfarlige stoffer i forbindelse med udbud og udførelse. Det viste sig, at bygningen indeholdt meget beskedne mængder miljøfarlige stoffer. Foruden det, der var registeret inden nedrivningen, blev der under selve nedrivningen kun fundet asbestholdigt materiale et par steder.
På grund af det gode forarbejde forløb renoveringen uden større overraskelser.
Eksempel: Ved renovering af et af de kongelige slotte var det beskrevet i udbudsmaterialet, at entreprenøren som det første skulle gå bygningen grundigt igennem, fx brække gulvet op de fleste steder. Der var nemlig både 8-10 ugers leveringstid samt tørretid for det tømmer, som skulle bruges til rådskader (gulvbjælker og spær). Derfor var det nødvendigt allerede på et tidligt tidspunkt at vide hvor meget af gulvet, der var behov for at udskifte pga råd og svamp. Disse grundige forundersøgelser medførte, at man kunne planlægge arbejdet mere detaljeret, så der blev et bedre flow i renoveringen.